公募REITs市场迎来重量级投资机构进场。

4月24日，首程控股公告，与中国人寿、财信人寿等机构联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金。该基金目标规模为100亿元，首期规模超50亿元，这是目前市场上单只规模最大的公募REITs专项投资基金。

事实上，今年以来，险资不断加码公募REITs投资。多位业内人士表示，在无风险利率下行的背景下，配置公募REITs逐渐成为险资应对负债端刚性的策略之一，公募REITs未来有望继续成为险资的重点投资领域。

公募REITs市场迎来首只“平准基金”

国内公募REITs市场首只平准基金官宣设立。

首程控股称，与中国人寿、财信人寿等多家机构合作设立基础设施REITs，该合伙企业（北京平准基础设施不动产股权投资基金）由首程控股（持股19.09%）、中国人寿（持股66.83%）、财信人寿（持股13.37%）等共同出资52.37亿元人民币成立，用于投资中国公募REITs市场，连结基础设施行业优秀企业，推动“存量资产盘活+新增投资”良性循环。

在瑞思不动产金融研究院院长朱元伟看来，市场上首次出现以平准为主题的REITs投资基金，对中国REITs市场而言是一个里程碑式的事件。

谈及在REITs市场推出“平准基金”的意义，他表示，REITs市场比较突出的问题是流动性不足，券商自营等主流投资机构虽然灵活性较强，但容易同质化操作，在市场单边下跌时，可能出现“踩踏”的情况。北京平准基础设施不动产股权投资基金引入了中国人寿、财信人寿这样的“耐心资本”，在应对短期市场波动时可以有更多的耐心，形成更加多元化的投资视角和策略，有利于市场生态建设和平稳发展。

“和A股以‘国家队’购买ETF进行市场平准不同，北京平准基础设施不动产股权投资基金是市场参与主体自发设立的投资平台，以市场化机制进行资金募集和投资决策，客观上有利于提升市场的流动性，进而提高市场的运行效率和定价能力。”朱元伟称。

先锋瑞驰私募基金认为，“平准基金”的推出有两个层面的意义：首先，该基金的设立将有效提升REITs市场的资金供给，推动市场扩容，加快存量资产证券化进程；其次，“平准基金”属于长期资本的险资与产业资本的深度结合，构建了“资本+产业”的协同模式，彰显“耐心资本”的示范效果，有助于优化REITs市场投资者结构、减少短期投机行为，促进市场从规模扩张向价值发现转变。

险资逐步加大REITs配置是必然趋势

实际上，今年以来，保险机构明显加大了对公募REITs的配置力度，未来还有望增强。

朱元伟统计了REITs 2024年底的投资人结构发现，国寿、新华、平安、泰康等都是持仓量靠前的头部险资，利安人寿、同方全球人寿、东吴人寿等中小保险机构持仓规模也在迅速扩大。

“在当前的低利率环境下，险资遭遇‘资产荒’，负债端的成本虽然有所下降，但不及资产端的降速，由此形成的利差损，让保险机构面临巨大的配置压力。如何将资金配置到高收益资产，是险企普遍面临的问题。这个问题在接下来一段时间将持续存在，所以这也就解释了为什么保险机构对于公募REITs、私募REITs以及其他另类投资产品这么重视。”朱元伟表示，与其他类型的REITs投资者相比，保险机构长期进行不动产和基础设施相关产品的投资，无论是前台投资团队，还是中台的信评和风控，对于底层资产的认识和理解都有更好的基础。

先锋瑞驰私募基金表示，截至2024年末，险资通过战略配售、网下投资等渠道投资REITs的规模超130亿元，占市场总份额的12.45%，但整体配置比例仍不足险资总资产的1%。预计未来险资逐步加大REITs的配置规模将是必然趋势。

朱元伟表示，对于险资而言，多层次REITs已经逐渐成为重点领域。首先，保险资金通常具有长久期的负债端，迫切需要有相应的投资端产品与其匹配。而REITs不仅是长久期产品，同时有明显高于国债的回报率水平，可以形成可观的风险报酬和正向利差，是险资重点考虑的配置方向。

其次，保险机构在逐步转向使用IFRS 9和IFRS 17等会计准则，客观上会对其投资偏好造成影响。为了减少会计表现的波动性，保险机构更倾向于投资期限长、收益稳定、净值波动小的投资产品。以REITs为代表的不动产和基础设施投资非常契合这类需求，因而受到保险机构的青睐。